A Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023 e Lei Complementar nº 214/2025 - regulamentação do IBS e CBS) marca uma das maiores transformações no sistema tributário brasileiro, com profundos impactos em todo o setor imobiliário: locação, compra, venda e incorporação .

A mudança central é a substituição gradual de tributos sobre o consumo (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) pelo IVA Dual , composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços - Federal) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços - Estadual/Municipal) .

Principais Impactos por Atividade

O setor imobiliário será regido por um Regime Específico de tributação, com a aplicação de alíquotas diferenciadas e redutores na base de cálculo.

Atividade	Tributação Atual (PIS/COFINS/ISS)	Novo Regime (IBS + CBS)	Redução na Alíquota (Estimativa)
Locação de Imóveis	PIS/COFINS (Cumulativo 3,65%) + ISS	IBS + CBS (Alíquota-Padrão)	Redução de 70% (na alíquota ou na base de cálculo)
Compra/Venda de Imóveis (PJ)	PIS/COFINS (Cumulativo ou Não-Cumulativo) + IRPJ/CSLL	IBS + CBS (Alíquota-Padrão)	Redução de 50% (na alíquota ou na base de cálculo)
Incorporação Imobiliária	Regime especial (RET) ou Lucro Presumido/Real	IBS + CBS (Alíquota-Padrão)	Redução de 50% (na alíquota ou na base de cálculo)

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Observação: As alíquotas efetivas dependerão da alíquota-padrão total (estimada em torno de 26,5%) e da aplicação das reduções e créditos.

Locação de Imóveis

• Pessoa Jurídica: A locação será tributada por IBS e CBS, mas terá uma significativa redução de 70% na alíquota ou na base de cálculo. O objetivo é evitar o aumento da carga, mas a aplicação correta dependerá da regulamentação final.
• Pessoa Física: Inovação importante! Locadores pessoas físicas poderão ser equiparadas a contribuintes e ter incidência de IBS/CBS se obtiverem receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil (valor a ser corrigido) vinda de mais de três imóveis distintos.

Incorporação Imobiliária (e Construção)

• As operações de incorporação e venda de imóveis terão uma redução de 50% na alíquota de IBS e CBS.
• A tributação poderá incidir sobre a diferença entre o valor de venda e o custo do terreno , além da possibilidade de redutores (Ajuste e Social).
• Regime Especial de Tributação (RET): Incorporações com patrimônio de afetação iniciadas antes de 01/01/2029 (e que optem pelo regime da Lei nº 10.931/04 até 31/12/2028) poderão continuar com um regime especial de CBS (alíquotas de 2,08% ou 0,53% sobre a receita mensal, a depender da opção), vedando a tomada de créditos.

Alíquotas de Transição (A Partir de Janeiro de 2026)

O novo sistema será implementado gradualmente, coexistindo com os tributos atuais.

Período	IBS	CBS	PIS/COFINS/ICMS/ISS
2026	0,1% (Teste)	0,9% (Teste)	Permanecem com alíquotas atuais
2027 a 2032	Aumento gradual	Aumento gradual	Redução progressiva
2033	Plena Vigência	Plena Vigência	Extinção total

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A partir de 2026, as empresas já começarão a lidar com o cálculo e a apuração da alíquota teste do IBS e da CBS, o que exige adaptação.

Créditos de IBS e CBS: A Mudança Mais Significativa

A adoção da Não-Cumulatividade Plena é um dos maiores benefícios para as empresas imobiliárias, especialmente a incorporação.

• As empresas poderão se creditar de todo o IBS e CBS pagos em suas aquisições de insumos (bens e serviços) para as atividades tributadas (venda e locação).
• Crédito na Venda: O sistema de crédito deve reduzir o "imposto invisível" no custo dos imóveis, potencializando a competitividade e a transparência na cadeia.

Cuidados e Procedimentos para Manter o Regime de Presunção (PIS/COFINS)

Empresas no regime de Lucro Presumido (e que recolhem PIS/COFINS na modalidade cumulativa com alíquota total de 3,65%) devem ter atenção ao prazo final para assegurar o direito de manter essa tributação.

• Regime de Transição de Contratos (Locação): Contratos de locação (especialmente os não-residenciais) firmados até a data de publicação da LC nº 214/25 e registrados em cartório até 31/12/2025 poderão manter a tributação pelo regime cumulativo de PIS/COFINS até o prazo original do contrato.
• Ação Necessária: Para contratos de locação em curso, a regularização e o registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 é um procedimento fundamental para garantir a manutenção da carga tributária atual (PIS/COFINS cumulativo, 3,65%) durante o período de transição.

Impactos no Planejamento de Holdings Imobiliárias

A Reforma Tributária traz implicações na forma como os ativos são geridos em estruturas de holding familiar ou empresarial.

• Integralização de Imóveis no Capital Social: A Lei Complementar nº 214/25 pode gerar a incidência de IBS e CBS na integralização e na devolução de capital social com bens imóveis, caso esses bens tenham gerado créditos dos novos tributos no momento de sua aquisição.
• Antes: A integralização não gerava PIS/COFINS, ICMS ou ISS.
• Agora: Se o imóvel integralizado gerou crédito de IBS/CBS na aquisição ( ex : imóvel de uma empresa incorporadora), a integralização pode ser tributada. O planejamento sucessório e patrimonial deve considerar essa nova variável.
• ITBI: Permanece a discussão sobre a imunidade de ITBI na integralização de imóveis em holdings cuja atividade preponderante seja imobiliária. A regulamentação do imposto (PLP 108/24) deve trazer definições, mas a discussão sobre a imunidade pode ser ampliada.

Descontos e Benefícios Sociais

A Reforma Tributária prevê incentivos para o setor imobiliário com foco social.

• Redutores Sociais e de Ajuste: Além das reduções de 50% e 70% nas alíquotas (ou base de cálculo), a Lei Complementar prevê a criação de Redutor Social e Redutor de Ajuste , que podem reduzir ainda mais a carga em determinadas operações, como as de caráter social (moradia popular), visando garantir que o custo final para o consumidor não seja elevado.
• Moradia Popular: Os programas de habitação popular devem ter um tratamento fiscal ainda mais favorecido, com alíquotas reduzidas (próximas de zero) para mitigar o déficit habitacional.