Master Contabilidade

As novas regras dos distratos imobiliários

Data da publicação: 13/01/2019

A lei 13.786/18, de 27/12/18, disciplinou “a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”.

Conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário, estipulou pena convencional de 25% da quantia paga quando a resolução se der por desistência ou culpa do adquirente, percentual que será elevado a 50% se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação.

A regra é clara quanto aos percentuais da pena convencional e sem dúvida representa um avanço na discussão do tema

O que muda na multa?

Antes, as construtoras ficavam com 10% a 25% do valor pago por quem desistiu da compra do imóvel da planta. Agora, a multa poderá maior. Se o comprador desistir do negócio ou parar de pagar as prestações do imóvel, a construtora ou empresa responsável pela obra vai poder ficar com até 50% do dinheiro já pago pelo comprador até o momento da desistência.

Também será descontado o valor pago como corretagem. Se o imóvel já tiver sido entregue, o comprador desistente também deverá arcar com as despesas de impostos e condomínio incidentes desde a entrega.

Quais imóveis são afetados pela multa maior?

A multa de até 50% vale para os imóveis do chamado regime do patrimônio de afetação. Ou seja, aqueles imóveis que não estão registrados como patrimônio da construtora – nesses casos, ela abre uma empresa com CNPJ e contabilidade próprios para administrar o empreendimento. A maioria dos contratos no país, hoje, é nessa modalidade.

Quando os imóveis estiverem no nome da construtora, a multa terá um limite menor: de até 25%.

O contrato pode estabelecer multas menores?

Sim. Construtora e comprador podem estabelecer condições diferentes das previstas na lei, desde que isso seja feito em um instrumento específico de distrato.

A mudança vale para contratos já assinados?

Não, os contratos antigos não estarão sujeitos a multa maior em caso de devolução do imóvel. A regra somente será aplicada a contratos fechados após a lei entrar em vigor, explica o advogado especializado em direito imobiliário, Marcelo Tapai.

Qual o prazo para a construtora devolver o dinheiro?

A nova lei estabelece que, nos casos em que o imóvel estiver no regime de patrimônio de afetação (em que a multa pode chegar a 50%), os valores deverão ser devolvidos em até 30 dias após o mesmo receber o habite-se.

Já quando os imóveis estiverem no nome da construtora, o pagamento da devolução deverá ser feito em até 180 dias depois de desfeito o contrato.

E se a construtora revender o imóvel?

Se o imóvel devolvido for revendido pela construtora antes do fim do prazo para a devolução do dinheiro, o pagamento será antecipado: deve ser feito até 30 dias após a nova venda.

E se o comprador 'repassar' o imóvel?

Se o comprador que desistir do imóvel apresentar outro interessado, não haverá cobrança da pena contratual, desde que a incorporadora concorde e que o mutuário que assumir o bem tenha capacidade financeira aprovada.Já no caso de revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador será pago em até 30 dias da revenda.

Há um prazo para desistir da compra sem pagar a multa?

Se a compra for feita em estande de vendas e fora da sede do incorporador, o comprador tem até sete dias para desistir da compra e receber de volta todos os valores pagos, incluindo a corretagem.

E se a construtora atrasar a entrega?

A lei também legaliza a tolerância de seis meses de atraso para as construtoras entregarem os imóveis sem pagar multa para o comprador – desde que isso seja estabelecido em contrato.

Após esse prazo, o comprador tem o direito de pedir a resolução do contrato com direito à restituição do valor pago corrigido, acrescido de multa pactuada no contrato, que deverá ser pago em até 60 dias.

Se o atraso passar dos 180 dias e o comprador não quiser romper o contrato, terá direito a indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigidos monetariamente.

Fonte: Master Contabilidade