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Incidência de IPTU em áreas consideradas urbanizáveis ou de expansão urbana - Súmula 626 do STJ

Data da publicação: 15/02/2019

O STJ editou recentemente a Súmula de nº 626 com a seguinte redação:

A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionado à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º do CTN.

De conformidade com o § 1º, do art. 32 do CTN considera-se zona urbana para efeito do IPTU, o imóvel que satisfaça o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos seguintes incisos, construídos ou mantidos pelo Poder Público:

I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

II – abastecimento de água;

III – sistema de esgotos sanitários;

IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.

Além do imóvel urbano caracterizado pela existência de pelo menos dois dos melhoramentos públicos retro indicados, o § 2º do art. 32 do CTN faculta à lei municipal “considerar urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de loteamento aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, a indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”

Os estudiosos que examinaram o art. 32 do CTN não comentam, nem se posicionam com referência ao disposto no § 2º, talvez, no pressuposto de que são iguais as zonas urbanas e as de expansão urbana. Se assim fosse não faria sentido o Código Tributário Nacional dispor essas matérias em parágrafos distintos.

Consoante escrevemos áreas urbanizáveis ou de expansão urbana “são áreas que, segundo a legislação municipal competente, podem ser consideradas urbanas, por expressa definição da lei local, sem preencher os requisitos previstos no § 1º. Essas áreas só podem ser aquelas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizados fora da zona urbana, isto é, em áreas onde não estão presentes pelo menos dois dos requisitos previstos no § 1º” [1].

Entretanto, as áreas consideradas de expansão urbana ou urbanizáveis devem conter algum tipo de melhoramento público como, por exemplo,  uma via pública em frente a essas áreas, para legitimar o lançamento do IPTU. É o que se depreende do disposto no § 2º do art. 32 que se refere a loteamentos aprovados pelos órgãos competentes. Como se sabe, loteamento significa divisão da gleba em quadras e lotes, ou simplesmente em lotes, o  que pressupõe que todos os imóveis tenham uma testada. São os casos de condomínios fechados, por exemplo, situados fora do perímetro urbano, aprovados pelos órgãos competentes.

Outrossim, essas áreas podem ser consideradas urbanas por expressa disposição da lei municipal competente que as incluirá no perímetro urbano do município. A inclusão da área no perímetro urbano do município é necessária até mesmo para fazer cessar a incidência do Imposto Territorial Rural – ITR [2]. Como se sabe, o conceito de zona rural resulta por exclusão: área situada fora do perímetro urbano é considerada área rural a ser tributada pelo ITR.

A Súmula sob exame não se refere à área urbana, mas,  à área que pode ser considerada urbanizável ou de expansão urbana para fins de IPTU, isto é, à área que ainda não foi considerada urbana, mas que pode vir a ser incluída no perímetro urbano do município pela lei municipal competente.


[1] Cf. nosso IPTU doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2012, p. 132.

[2] A inclusão pela lei municipal de áreas urbanizáveis ou de expansão urbana já legitima o lançamento do IPTU mediante enquadramento na zona de uso específico de acordo com a legislação municipal competente. Por óbvio, o valor venal do imóvel situado na referida zona é inferior àquele situado na zona urbana, onde é preciso a presença de no mínimo dois dos melhoramentos públicos previstos no § 1º, do art. 32 do CTN.

Fonte: Tributário