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Conheça os benefícios de se criar um projeto em SPE

Data da publicação: 03/07/2018

Cada vez mais comum no setor imobiliário, a Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma estrutura societária que permite isolar o risco na execução de um projeto.

Quando é formada para a condução de empreendimentos como loteamentos, uma SPE dá garantia jurídica para investidores, compradores e parceiros, pois impede que passivos das empresas envolvidas na atividade interfiram no sucesso dela.

Neste artigo, falaremos melhor sobre o que são SPEs e como essa colaboração pode ser muito benéfica para todos os envolvidos

Como é formada uma sociedade de propósito específico?

Quando empresas e/ou pessoas físicas se juntam para executar uma mesma operação, o nome dado é joint venture. No Brasil, isso foi especialmente bem comum, por exemplo, durante a construção dos estádios da Copa do Mundo: em alguns projetos, o escopo da obra era tão extenso e detalhado que nenhuma empresa conseguiria sozinha terminar tudo a tempo.

Nem toda joint venture é estruturada em uma SPE, mas adotar essa estrutura pode ser benéfico tanto para os envolvidos na sociedade quanto para os compradores, que terão uma garantia bem maior de que o empreendimento chegará ao fim.

A SPE pode adotar qualquer forma societária presente hoje no nosso ordenamento jurídico, mas o mais usual é que elas se tornem sociedades anônimas ou sociedades limitadas.

Uma das razões para isso é porque esses modelos de cooperação permitem que o poder público entre na parceria, já que a administração pública naturalmente não pode assumir responsabilidade solidária ante a terceiros, o que aconteceria nos outros modelos.

Por isso, normalmente quando são realizadas as parcerias público-privadas, chamadas de PPP, é necessário formalizar uma SPE para a execução do projeto.

E existem outras vantagens para a formação de uma SPE que vão além da possibilidade de parceria com o poder público. Vamos falar mais sobre elas no próximo tópico.

Quais são as vantagens de uma SPE?

Uma SPE pode ser formada em qualquer segmento para operações de qualquer porte, inclusive contando com pessoas físicas como parte da sociedade. Mas elas são bem mais populares no setor de construção civil, como na incorporação de empreendimentos, execução de grandes obras e loteamentos.

Existem várias razões para isso. Além do que já foi citado, as SPEs guardam algumas vantagens em relação a outras parcerias.

Algumas vezes, as empresas se reúnem para a execução de uma atividade, mas não optam pela formalização de uma estrutura societária, apenas dividem as atividades.

Essa colaboração é problemática porque não tem personalidade jurídica própria. Logo, ele não pode assumir obrigações, adquirir direitos ou ser responsabilizado por nada. A extensão das incumbências e atribuições de cada participante é apenas o que está definido em contrato.

Cada organização vai responder por sua parte apenas e se alguma incerteza que não foi prevista no contrato afetar a parceria, ela terá que ser discutida à parte.

Em uma SPE, isso não acontece. Um passivo que afete um dos sócios não vai impactar diretamente o resultado do empreendimento, que tem personalidade jurídica própria.

Logo, a SPE é uma forma de isolar o risco financeiro e jurídico de uma atividade, o que é positivo para as empresas envolvidas.

SPEs também são adotadas por algumas empresas na hora de realizar edifícios condominiais ou loteamentos. Isso acontece porque, segundo o texto da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, o patrimônio de afetação é apartado do patrimônio do incorporador e só responde às dívidas e obrigações da incorporação em questão.

Ou seja, a cada nova incorporação vale a pena formar uma SPE para assegurar uma segurança maior à continuidade do projeto. Com isso, quem adquire uma unidade em uma dessas incorporações tem a garantia que o empreendimento não será afetado por qualquer outro compromisso ou dívida do incorporador, já que o patrimônio é separado.

A SPE também é uma ótima alternativa do ponto de vista tributário: a grande vantagem aqui está na possibilidade de adotar uma opção com incidência menor de impostos.

Ao realizar uma transferência imobiliária para a SPE, o proprietário de um imóvel reduz uma carga tributária que seria de 48,25% no regime de lucro real para uma taxa efetiva de 6,73% sobre a receita na opção de apuração de imposto de renda pelo lucro presumido, considerando os tributos diretos federais.

Logo, mesmo considerando a incidência de ITBI, essa transferência de propriedade será vantajosa.

Justamente por essas razões, a formação de uma SPE se torna bem interessante, especialmente quando o objetivo envolve a conclusão de um projeto imobiliário que pode ser longo e afetado por imprevistos.

Com a SPE, as empresas participantes estão protegidas de qualquer risco que afete seus parceiros sem abalar diretamente a sociedade. Ao mesmo tempo, a SPE em si também está protegida e isso aumenta sua credibilidade ante clientes potenciais e todo tipo de investidor, incluindo a administração pública.

Como uma SPE protege os sócios participantes?

A SPE é uma solução mais segura para todos os sócios envolvidos em um loteamento. Quando essa operação envolve pelo menos dois participantes, um proprietário e um empreendedor que será o executor do loteamento, é possível conciliar os interesses de resguardo de ambos os lados sem atritos desnecessários.

Com a SPE, o proprietário pode, por exemplo, determinar que, ao começo da parceria, detém 99,99% do capital da sociedade, dando ao empreendedor uma participação simbólica. Mas, nesse acordo, os dois acertarão uma garantia que ao final do processo o empreendedor atingirá uma integralização mais justa e previamente combinada.

À medida que o empreendedor investe mais, sua participação no capital social da SPE aumentará, até atingir o limite da sua participação: ou seja, mesmo se começar com 0,01%, quando cumprir suas responsabilidades esse empreendedor terá, por exemplo, 50% de participação.

A formatação de como funcionará esse acordo constará no contrato da SPE, que também pode explicitar um acordo de acionistas em que o proprietário pode destituir o sócio empreendedor, caso ele quebre algum dos combinados no contrato ou realize uma má gestão comprovada do empreendimento.

Somado isso ao fato de que a SPE está isolada de qualquer risco que envolva apenas seus participantes, ela se torna uma modalidade bem segura de estrutura societária no setor imobiliário.

Agora que você já sabe melhor como funciona uma Sociedade de Propósito Específico, aproveite para compartilhar este artigo com seus colegas e parceiros potenciais nas suas redes sociais!

Fonte: Master Contabilidade